Кто отвечает за ввод приборов учета тепловой энергии в эксплуатацию в новостройке?
Сейчас новостройки должны возводиться с учетом требований к энергоэффективности. Определенные классы энергоэффективности требуют установки (и, соответственно, ввода в эксплуатацию) общедомовых и индивидуальных приборов учета тепловой энергии, в связи с чем возникают бытовые споры о том, кто должен этим заниматься в новостройках – застройщик или лицо, управляющее домом. Сегодня рассмотрим, на кого все-таки ложится эта обязанность и кому направлять требования, если приборы учета отсутствуют.
Здания, строения, сооружения и иные объекты, в процессе эксплуатации которых используются энергетические ресурсы, должны быть оснащены приборами учета на дату их ввода в эксплуатацию, согласно ч. 7 ст. 13 ФЗ от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» (Закон № 261).
Отдельное положение касается многоквартирных домов, которые введены в эксплуатацию с 1 января 2012 года: они оснащаются дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии. Обязанность по обеспечению надлежащей эксплуатации приборов учета, их сохранности и своевременной замене ложится на собственников помещений.
Из этого следует, что законодательством установлена обязанность застройщика оснащать многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию, приборами учета используемых энергетических ресурсов (см, например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. по делу n а41-32281/16).
Закон № 261 также предусматривает гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства. Согласно ч. 5 ст. 7, он устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, застройщик несет ответственность за установку и ввод приборов учета в эксплуатацию в пределах гарантийного срока и обязан устранить недостатки, выявленные в этот период.
Это обстоятельство определяет границы ответственности лица, которое управляет домом. Застройщик должен передать участникам долевого строительства дом с уже установленными и введенными в эксплуатацию приборами учета. После этого УО/ТСЖ/ЖСК становятся ответственными за техническое состояние в рамках своей обязанности по содержанию общего имущества, которую на нее возлагает Жилищный кодекс (ч. 2.2 и 2.3 ст. 161). Ответственность за установку и ввод приборов учета переходит к лицу, управляющему домом, после окончания гарантийного срока.
Таким образом, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а приборов учета нет, то ответственное лицо определяется периодом выявления нарушения:
1. Если нарушения обязательных требований, устанавливаемых федеральным законодательством, и договором долевого участия выявлены в пределах гарантийного срока, то ответственность за их устранение (в данном случае –установку ОДПУ и ИПУ и ввод их в эксплуатацию) несет застройщик (см, например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 г. n 88-5931);
2. Если гарантийный срок закончился, то ответственность переходит к УО/ТСЖ/ЖСК.
От этого зависят и варианты действий: в первом случае – обратиться к застройщику с претензией и, при отказе, с исковым заявлением об обязании установить и вести (разумеется, при наличии технической возможности) ОДПУ и ИПУ тепловой энергии в эксплуатацию. К слову, собственники могут предъявить требования к УО/ТСЖ/ЖСК и в пределах гарантийного срока, а последние вправе обратиться в порядке регресса к застройщику.
Во втором случае обращения с подобными требованиями направляются в адрес лица, управляющего домом.
ИСТОЧНИК: МКДЭксперт
