Правила пользования общим имуществом общеобязательны; впрочем, всегда найдется одно или несколько исключений, которые обычно выражаются в складировании личных вещей в местах общего пользования. Подобные загромождения нарушают правила пожарной безопасности и затрудняют выполнение работ. Сегодня рассмотрим, какие меры должны принять УО/ТСЖ/ЖСК при обнаружении скоплений вещей, чтобы избежать административной ответственности.
С 1 января 2021 года в силу вступили новые Правила противопожарного режима в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). Они устанавливают перечень помещений, которые запрещено использовать в качестве производственных участков, мастерских, помещений для хранения продукции, оборудования, мебели и иных предметов (пп. «б» п. 16). К ним относятся чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения, то есть места общего пользования, которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.
Подобное положение есть среди требований к содержанию общего имущества жилых зданий: захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных клеток, чердачных помещений и других мест общего пользования не допускаются (пп. «г» п. 4.2.2 «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем РФ).
Разъяснения по вопросу дает также Верховный Суд РФ: закон устанавливает пределы осуществления права собственности на жилое помещение. Они заключаются не только в использовании жилого помещения по назначению и поддержании его в надлежащем состоянии, но и в соблюдении прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).
Первое, с чего следует начать лицу, управляющему домом, – это зафиксировать нарушения путем фотосъемки и составления акта осмотра общего имущества, с указанием места обнаружения вещей и жильца, которому они принадлежат. Акт должен быть подписан как минимум двумя другими собственниками.
Важный момент: необходимо представить доказательства того, что захламление произошло по вине конкретных лиц. В противном случае суды в удовлетворении требований, если Вы с ними обратитесь, могут отказать: доказательств нарушения собственниками помещения требований законодательства и прав истцов суду не представлено, а сам факт захламления холла у их квартиры не свидетельствует о захламлении холла ответчиками (определение Московского городского суда от 18.08.2020 по делу № 33-29562/2020).
Второй этап – факультативный – направление претензии: законодательство не устанавливает его в качестве обязательного в отношении физических лиц, но, как показывает практика клиентов, письменное предупреждение все же дает результаты.
И, наконец, третий, для самых запущенных случаев – обращение в суд с исковым заявлением о приведении общего имущества в первоначальное состояние, с приложением надлежащим образом составленного и подписанного акта.
