Многоквартирные дома в районах вечной мерзлоты оборудуются проветриваемыми подпольями. Эта особенность вызывает споры между РСО и лицами, управляющими домами, относительно расположения границы эксплуатационной ответственности. Разберем, какие есть позиции по данному вопросу, на примере сетей водоотведения.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная сеть водоотведения – это следует из п. 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
В силу п. 8 Правил содержания общего имущества, внешней границей сетей водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством, является внешняя граница стены МКД; границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ, если иное не установлено соглашением, – место соединения ОДПУ с сетью, входящей в дом.
Согласно п. 31(2) Правил холодного водоснабжения и водоотведения (утв. Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644) указываемая в акте граница эксплуатационной ответственности абонента и гарантирующей организации по канализационным сетям устанавливается:
А) если абонент владеет объектами централизованной системы водоотведения – по границе балансовой принадлежности таких объектов абоненту;
Б) в остальных случаях – по первому смотровому колодцу.
По общему правилу границы, таким образом, устанавливаются либо по смотровому колодцу, который находится на значительном расстоянии от внешней стены дома, либо по этой самой внешней стене дома (за совсем уж редкими исключениями).
В районах вечной мерзлоты вопрос осложняется наличием в домах вентилируемого подполья (раздел 6.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда – утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170).
В силу СП 25.13330.2012 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах» (п.6.1.1) при строительстве на многолетнемерзлых грунтах в зависимости от конструктивных и технологических особенностей зданий и сооружений применяется один из принципов использования многолетнемерзлых грунтов в качестве основания сооружений: принцип I и II.
При использовании принципа I для сохранения мерзлого состояния грунтов основания и обеспечения их расчетного теплового режима в проектах оснований и фундаментов необходимо предусматривать: устройство вентилируемых подполий или холодных первых этажей зданий, которые также являются неотъемлемой частью основания здания.
Возникает вопрос: кто содержит сети водоотведения, проходящие по подполью?
Есть 2 основные позиции:
1) Содержит их РСО, поскольку граница проветриваемого подполья не является внешней стеной МКД (решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 20.06.2016 г., дело № А80-225/2016)
2) Содержит УО, ТСЖ, ЖСК, т.к. внешней границей является нижнее перекрытие первого этажа, которое совпадает с границей проветриваемого подполья (решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 10.03.2021 г., дело № А80-399/2020).
Следует отметить, что вторая позиция более обоснована: суды исходят не из формального закрепления тех или иных участков сетей в договоре управления, в уставе, в решении, а из их назначения: инженерные коммуникации, проходящие через подполья, предназначены для обслуживания дома. А обустройство подполья – это только вынужденная мера из-за особенностей отдельных регионов.
