Цены на коммунальные услуги растут ежегодно, чего не всегда скажешь о размере платы за содержание. Однажды установленная, она, как правило, закрепляется на годы вперед и не всегда объективно учитывает экономические изменения в стране. В особенности это касается управляющих организаций: поднять плату через собрание непросто, а сделать это в одностороннем порядке – практически невозможно. Но есть одно условие, которое дает управляющей компании своего рода карт-бланш. Рассмотрим случай, когда «одностороннее» повышение без проведения общего собрания не является нарушением.
По общему правилу, если собственники помещений в качестве способа управления выбирают управляющую организацию, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании. Согласно ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, он определяется с учетом предложений управляющей организации, при этом фиксируется минимальный срок действия – не менее одного года (практика, впрочем, допускает исключения из правила, но останавливаться на них не будем).
Размер платы нельзя устанавливать «абстрактно», без экономического обоснования. Поэтому к плате существуют требования: она, во-первых, должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и принципом разумности (проще говоря, нельзя ставить плату, которая заведомо не позволяет управляющей компании выполнять работы и оказывать услуги по договору управления в полном объеме); во-вторых, не может определяться произвольно (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).
Из этого следует, что устанавливать нужно экономически обоснованный размер платы, который будет обеспечивать надлежащее содержание всего состава общего имущества и включать все работы и услуги из минимального перечня. Поскольку это происходит не всегда, судебная практика выработала для управляющих организаций своего рода «финансовую подушку безопасности» – индексацию размера платы.
Как отметил Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2018 г. № 301-КГ18-2204, условие договора управления, предусматривающее возможность управляющей компании ежегодно без проведения общего собрания собственников индексировать размер платы на индекс потребительских цен, является правомерным.
Несмотря на вполне обоснованную волну критики в отношении этого вывода Верховного Суда РФ, судебная практика его поддерживает (см., например, определение 7 кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.2022 по делу № 88-9091/2021). Главное, чтобы условие было недвусмысленно предусмотрено договором управления.
Таким образом, если договор управления закрепляет право управляющей организации индексировать размер платы за содержание общего имущества, она вправе делать это в одностороннем порядке, без проведения общего собрания собственников.
